Oplossingen voor het woningtekort zijn dichterbij dan we denken

De woningnood is een van de belangrijkste gespreksonderwerpen van dit moment, zowel in de politiek als aan de keukentafel. Hoe gaan we het woningtekort van ruim 400.000 huizen aanvullen? Hoe zorgen we ervoor dat jongeren hun ouderlijk huis kunnen verlaten en voor zichzelf kunnen starten op de woningmarkt en hoe zorgen we ervoor dat dit ook nog duurzaam gebeurt? Vragen waar we de antwoorden – nog – niet op hebben. 

Het afgelopen jaar spraken we met diverse hoogleraren van 4TU.Built Environment, bedrijven, startups en andere betrokkenen die zich bezighouden met het oplossen van de woningcrisis. De overkoepelende boodschap: we moeten vooral gaan doen. Niet langer praten en klagen over lastige regelgeving, maar actie ondernemen. 4TU.Built Environment, het samenwerkingsverband tussen de bouwgerelateerde faculteiten van de vier technische universiteiten in Nederland, ziet een duidelijke rol voor zichzelf. “We moeten wetenschappelijke kennis niet alleen inzetten voor onderzoek, maar ook in de praktijk”, zei wetenschappelijk directeur Frank van der Hoeven eerder dit academisch jaar tegen IO+. 

De overheid heeft een duidelijke rol. Zij moet plannen maken, regels opstellen of juist versoepelen en zorgen voor de uitvoering. De winnende partij uit de laatste Tweede Kamerverkiezingen, D66, kwam met het plan om 10 nieuwe steden te bouwen in Nederland. Maar is dat praktisch gezien haalbaar? Denk aan de beperkte ruimte in ons land, de voortdurende strijd tegen het water, de stikstofmaatregelen en de knelpunten rond het energie- en wegennet. 

Droge voeten

Het korte antwoord: niet zonder meer, stelt Jos Arts, hoogleraar Milieu en Infrastructuur Planning aan de Rijksuniversiteit Groningen (RUG) en betrokken bij 4TU.Built Environment en de Disciplineraad Ontwerp Gebouwde Omgeving. Hij ziet klimaatverandering, zeker in de Randstad, als een grote belemmering. “De gebieden rond steden als Amsterdam, Den Haag en Rotterdam – waar de uitbreidingswijken zouden moeten komen – zijn heel kwetsbaar voor overstromingen vanuit zee of de rivieren. We weten niet of we daar op lange termijn de voeten drooghouden. Er zijn wetenschappers die zeggen dat het wel lukt om het water buiten de deur te houden, maar tegen welke prijs is dat dan? We kunnen er ook voor kiezen om naar hogere zandgronden te gaan die intrinsiek toekomstbestendiger zijn”, zegt hij. 

Daarnaast ziet Arts nog een uitdaging rond bouwen op de veenweidegronden in de Randstad. “Om nieuwe wijken te bouwen rond de bestaande steden, wordt het grondwaterpeil vaak verlaagd. Dat betekent dat het grondwaterpeil ook in de binnensteden zakt. Daar staan veel panden en kades op houten palen. Die palen gaan rotten als het water zakt en er zuurstof bijkomt. Daardoor ontstaan er funderingsproblemen zoals we zien in steden als Gouda en Amsterdam.” 

Volgens Arts zijn de beperkte ruimte in de Randstad en de bereikbaarheid ook een probleem; de wegen en het spoor zijn er overvol. “Als je in de Randstad bouwt, moet je de benodigde uitbreiding van infrastructuur ook meetellen, anders ben je als het ware impliciet extra subsidies aan het uitdelen voor woningbouwprojecten die eigenlijk maatschappelijk veel duurder zijn. Bovendien is er heel weinig ruimte voor die extra infrastructuur. Alles bij elkaar opgeteld lijkt het me niet de meest handige plek om in de Randstad alsmaar verder te gaan bouwen. Ik zou eerder kijken naar hogere gebieden met meer ruimte, zoals de Achterhoek, Twente, Brabant en het Noorden.” 

Woningmarkt in beweging

Bovendien pleit Arts ervoor om – in tegenstelling tot de huidige plannen - niet zo veel eengezinswoningen te bouwen. “Veel meer is er beweging in de woningmarkt nodig om groepen zoals jonge starters aan een woning te helpen. Er zou eerst gekeken kunnen worden naar passende woonruimte voor ouderen, die snel kwetsbaarder worden en zorgbehoeften krijgen”, zegt Arts. We hebben in Nederland nu relatief veel ouderen, de babyboomers. “Zij wonen over het algemeen met één of twee personen in een relatief groot huis. Als zij een kwalitatief hoogwaardig alternatief zouden hebben, van goede kleinere woonruimtes met uitzicht op eventueel zorg in de toekomst, dan komen de eengezinswoningen vrij voor gezinnen”, stelt hij. “Dit zijn over het algemeen de duurdere woningen. Dat betekent dat deze woningen niet meteen geschikt zijn voor starters. Maar gezinnen in starterswoningen kunnen doorschuiven naar de grotere eengezinswoningen, waardoor er ook voor starters meer ruimte komt.” 

Wonen én zorg

Die beweging in de woningmarkt lost volgens hem wellicht een groot deel van het probleem al op. “Als we nu heel veel eengezinswoningen bij gaan bouwen, terwijl er binnen de komende decennia heel veel van die woningen vrijkomen doordat de oudere generatie zorg nodig heeft of overlijdt, dan is de kans groot dat we binnen een paar decennia veel te veel van dat soort woningen hebben”, aldus Arts. 

Hij ziet de focus op woonruimte voor ouderen, ook als een mooie manier om meteen een deel van de problemen in de zorg op te lossen; een enorme financiële last voor de werkende generaties. “Mensen moeten nu zo lang mogelijk thuis blijven wonen, dus de thuiszorg rijdt de hele dag van hot naar her om iedereen thuis te verzorgen in te weinig beschikbare tijd. Dat is een inefficiënt en duur proces, een deel van de mensen vereenzaamt en voor de mensen in de zorg is het onbevredigend werk”, geeft hij aan. Daarom ziet hij kansen in mooie wooncomplexen voor ouderen waar zij samen kunnen wonen en waar de nodige zorg, zoals verpleging, consulten van huisarts en fysiotherapeut, ook meteen dichtbij is. 

Voormalig Rijksbouwmeester Floris Alkemade kwam tien jaar geleden al met een plan om bestaande gebouwen zoals kazernes en kantoren om te bouwen tot een geschikte woon- en zorgplek voor ouderen. “Ik denk dat de overheid dit zou moeten faciliteren omdat projectontwikkelaars vaak toch kiezen voor de bekende weg met voorspelbare financiële resultaten”, zegt Arts. 

Kleinschalig maar inventief

Tegelijkertijd ziet de hoogleraar dat er steeds meer mensen zijn die zelf – zonder tussenkomst van de overheid – initiatieven opzetten. Zo richtte Peter Prak het Knarrenhof op, een plek waar ouderen samen kunnen wonen en waar ook meteen de zorg aanwezig is die zij nodig hebben. De komende jaren worden er meer Knarrenhofjes gebouwd, zo schreef RTL Nieuws recent. Daarnaast ziet Arts nog een andere trend: de drie-generatiewoning. “In Japan, waar ze al veel langer een relatief oude bevolking hebben, zie je dat steeds vaker ouders of schoonouders bij een gezin inwonen zodat er beter voor hen gezorgd kan worden. Iets wat in Nederland misschien ook zou kunnen werken.” 

Woningen splitsen

Wim Bens, oprichter en eigenaar van managementadviesbureau Bens en Partners, neemt het heft in eigen handen. Hij is al jaren actief in het innovatie-ecosysteem rond Eindhoven en heeft vanuit zijn rol als adviseur diverse contacten met innovatieve bedrijven en de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e). 

Bens woont al tientallen jaren aan een hofje met twee-onder-een-kapwoningen. “Veel straatgenoten zijn hier komen wonen met kleine kinderen. Inmiddels zijn alle kinderen al lang en breed het huis uit en wonen er alleen nog stellen en alleenstaanden in de grote huizen aan ons hofje”, legt Bens uit. Verhuizen zien ze niet zitten, “we wonen hier al zo lang en hebben fijn contact met de buurt.” 

Daarom kwamen de buurtbewoners op het idee om hun huizen te splitsen. “Op die manier kan er bijvoorbeeld een student of een jong stel wonen op de bovenverdieping, terwijl de oudere mensen op de benedenverdieping blijven wonen. De jonge mensen houden ook meteen een oogje in het zeil, mocht er iets zijn. Ideaal als je het mij vraagt.” Hij is nu aan het onderzoeken wat de mogelijkheden zijn qua hypotheek, verbouwing en andere praktische zaken. 

Ruimte voor radicale verandering

Monique Donker biedt als initiatiefnemer van Living LAB 040 ruimte aan overheden, bedrijven en mensen zoals Bens om nieuwe woon- en leefconcepten te onderzoeken. Living LAB 040 is een fysieke ruimte van 8500 m2 in Eindhoven voor experimentele woningen, producten en diensten. Donker studeerde af als productontwikkelaar aan de TU Eindhoven en specialiseerde zich in diffusie van innovatie door het behalen van een PDEng via de 4TU.Federation. 

Ze heeft een andere mindset dan de meeste vakgenoten. “Het is belangrijk om meer kortcyclisch met sprints te werken en ideeën sneller te delen met andere stakeholders. Dit zorgt ervoor dat je flexibeler bent, beter kunt anticiperen op de vragen uit de maatschappij, sneller kunt innoveren en minder vastloopt. In andere sectoren gebeurt dit al volop. Dat is heel anders dan de starre bouwsector waar een innovatiecyclus makkelijk jaren kan duren. Innoveren gaat dan met hele kleine stapjes, terwijl de uitdagingen waar we nu voor staan juist een complete reset vereisen.” 

In Living LAB 040 is er ruimte voor radicale innovaties. “Je mag fouten maken, opnieuw beginnen en van gedachte veranderen. Hoe zou het zijn als je vanaf nul kunt beginnen? Zonder rekening te houden met de gebaande paden. We proberen dingen uit, zonder de ‘ja maar’ op tafel te leggen”, zegt ze. De ontwikkeling van de innovatieve buurt begint bottum-up, zonder vooraf vastgesteld stedenbouwkundig masterplan. “Dat is precies andersom ten opzichte van de traditionele bouw en gebiedsontwikkeling. Daar beginnen ze vaak met een masterplan voor het gebied, om het vervolgens steeds kleiner te maken om het te realiseren.”

Nieuwe werk- en denkwijze

De methode van Living LAB 040 bevordert innovatie, ziet Donker, maar het is niet altijd makkelijk. “We gaan in totaal 119 woningen realiseren in de komende jaren. Hoe die woningen eruitzien? Dat weten we nog niet. Dat willen we bottom-up laten ontstaan, kijken waar startups, bedrijven en bewoners mee komen, inspelend op trends en ontwikkelingen. Dat was bijvoorbeeld het aansluiten van de eerste woningen op het energienet en netbeheerder Enexis even lastig”, legt Donker uit. Een netbeheerder wil weten waar de voordeur precies zit, hoeveel zonnepanelen er zijn en allerlei andere praktische informatie die bij een organisch groeiende wijk als het LAB nog niet helemaal uitgewerkt zijn. “Uiteindelijk zijn we op zoek gegaan naar de juiste mensen binnen de organisatie om samen te kijken naar hoe het wel kan. Dit heeft tot verrassend resultaat geleid. Een energiestrategie, die niet alleen organische groei mogelijk kan maken, maar ook een oplossing kan bieden voor de landelijke problemen van netcongestie.” 

Vanuit verschillende hoeken van de samenleving komen plannen tot stand om het woningtekort op te lossen. Sommigen zijn snel te realiseren, anderen hebben meer tijd nodig. De belangrijkste schakel in alle projecten is de bewoner van een huis, vindt Donker. “We kunnen vanuit de techniek van alles bedenken om netbewust te bouwen, woningen te splitsen, biobased materialen te gebruiken of andere oplossingen te vinden voor de woonproblemen van deze tijd. Maar uiteindelijk gaat het erom of mensen deze ideeën omarmen en bereid zijn anders te kijken naar wat ze jarenlang gewend waren om te doen. Daarvoor moeten we over eigen grenzen van de eigen sector werken en er is lef voor nodig, maar als we open met elkaar samenwerken, dan komen we tot de mooiste oplossingen.”